De ce scad vânzările de apartamente în Chișinău: Cumpărătorul final este „constant”, dar au dispărut investitorii și intermediarii, spun experții
Piața locuințelor din Republica Moldova intră într-o etapă de stabilizare, după ce a fost marcată de o reducere vizibilă a numărului de tranzacții. Totuși, acest lucru nu ar reprezenta un declin dramatic, ci mai degrabă o ajustare structurală după o perioadă de creștere rapidă și explozie a prețurilor din anii anteriori, Mai exact, cumpărătorul final a rămas „constant”, dar au dispărut investitorii și intermediarii, afirmă expertul economic Veaceslav Ioniță.
„În ultimele 12 luni, au fost înregistrate 27 de mii de tranzacții în toată țara, dintre care 17.400 au vizat apartamentele și 9.700 - casele individuale. Cifra caselor individuale este aproape de media constantă – în jur de 10 mii anual. Ceea ce a scăzut sunt apartamentele: în 2019 au fost 52.500 de tranzacții în țară, acum am coborât la 17.400”, a precizat Veaceslav Ioniță.
Un alt indicator utilizat pentru a evalua dinamica pieței este numărul de tranzacții raportat la mia de locuitori.
„Recordul absolut este în 2019: am avut 24 de tranzacții la 1.000 de locuitori, departe față de alte țări unde indicatorul e de 70. Astfel, în anul-record, noi am avut de trei - patru ori mai puține tranzacții decât în majoritatea țărilor, iar acum suntem la nivel de 11.6 tranzacții la mia de locuitori. Asta înseamnă că piața imobiliară practic a înghețat, numărul de tranzacții este la minimumul istoric”, a spus Ioniță.
Analizând structura pieței, expertul a arătat că cea mai puternică scădere se observă la tranzacțiile cu apartamente din municipiul Chișinău. Dacă în 2024 au fost înregistrate aproximativ 23.7 mii de tranzacții, ulterior piața a intrat pe o pantă descendentă, tendință care continuă și în prezent.
În cazul caselor individuale, evoluția este mai stabilă, însă rămâne sub nivelul considerat normal, în timp ce în restul țării segmentul apartamentelor a coborât de la un vârf de 8.200 de tranzacții la sub 6.000.
În ansamblu, piața este afectată în mod diferit pe cele patru segmente: apartamente în municipiul Chișinău; case în municipiul Chișinău; apartamente în restul țării și case în restul țării. Presiunea cea mai mare se concentrează asupra apartamentelor din Chișinău.
„Practic, piața s-a oprit din contul municipiului Chișinău și, în mod special, din contul apartamentelor”, a constatat Ioniță.
Creșterea costurilor din construcții în ultimii ani, precum și efectele indirecte ale scumpirilor din Chișinău asupra restului țării ar fi principalele explicații pentru această evoluție. Ioniță a menționat și legătura dintre migrația internă și dinamica prețurilor, în condițiile în care o parte dintre cumpărători își vând locuințele din regiuni pentru a se muta în capitală.
„Situația nu este dramatică”
Pentru primul trimestru al anului 2026, în municipiul Chișinău au fost înregistrate doar 2.240 de tranzacții cu apartamente, ceea ce reprezintă o reducere de aproximativ două ori față de aceeași perioadă a anului trecut. Este, de asemenea, cel mai scăzut nivel din ultimele decenii.
Chiar dacă tendința este una descendentă, expertul afirmă că fenomenul nu trebuie interpretat ca „o situație dramatică”. Piața s-a ajustat puternic, în special prin dispariția tranzacțiilor intermediare și a investitorilor care alimentau anterior segmentul imobiliar, spune Ioniță.
O analiză a structurii cumpărătorilor arată că achizițiile cu bani proprii s-au redus drastic, în timp ce creditele ipotecare au rămas stabile. În prezent, ipoteca reprezintă principala formă de finanțare a achizițiilor imobiliare, în timp ce cumpărătorii cu resurse proprii au devenit o categorie mult mai redusă. Referindu-se la această schimbare, Ioniță explică faptul că piața funcționează în prezent diferit față de anii precedenți, fiind dominată de cumpărători finali și mai puțin de investitori.
„Cumpărătorul final, cel care cumpără apartamentul pentru ca să locuiască în el, a rămas constant. Ceea ce a dispărut este investitorul și tranzacțiile intermediare”, a punctat expertul.
În același timp, piața creditării ipotecare rămâne la un nivel ridicat atât ca volum, cât și ca număr de contracte. În primul trimestru din 2026, au fost acordate credite ipotecare de aproximativ 2.4 miliarde de lei, iar portofoliul total al băncilor a ajuns la 31 de miliarde de lei.
Ioniță atrage atenția că structura finanțării s-a modificat semnificativ: majoritatea creditelor sunt acordate persoanelor fizice, în timp ce finanțarea directă a companiilor de construcții este foarte redusă.
În acest context, potrivit expertului, programul „Prima Casă” a devenit un element esențial al pieței, precum și o sursă de presiune bugetară. Lansat inițial ca un mecanism de stimulare a creditării ipotecare, programul a cunoscut o expansiune semnificativă în ultimii ani, mai ales după relansarea sa în 2024.
Potrivit expertului, cererea pentru acest program a depășit așteptările inițiale, iar resursele disponibile s-au epuizat rapid.
„Guvernul, dacă ar fi dat la toți care doresc, cred că trebuia să fie cel puțin 10 miliarde de lei garanții”, a calculat Veaceslav Ioniță.
Expertul consideră că este necesară stabilirea unor criterii clare de acces și o dimensionare realistă a numărului de beneficiari anuali.
„Ce are de făcut Guvernul? Cred că trebuie să reajusteze, să rebalanseze programul 'Prima Casă'. Noi avem nevoie de acest program”, a conchis Veaceslav Ioniță.
CITIȚI ȘI:
